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海外投资不一定要投资房产

海外投资不一定要投资房产
时间:2013-07-17 作者: 来源:

       海外房产一向是中国人非常喜爱的投资项目,就算移民加拿大了也不例外,温哥华房地产市 场近些年的强劲表现,与中国投资移民的大量流入,有着千丝万缕的联系。在中国大陆投资房地产,只有两种选择,要么直接购买物业,要么投资房地产上市公司的 股票。然而在加拿大,喜爱投资房地产的人,又多了一项选择,这就是REITs(real estate investment trust),即房地产投资信託基金,一种非常好的投资渠道。


       2008年金融危机以来,投资者对收益率越来越敏感,债券和定存的利率在2%左右徘徊,而很多REITs的收益率在7-13%之间,因此,REITs越来越受欢迎。
一、REITs是什么?

       所谓REITs(real estate investment trust),就是一种以发行收益凭证的方式,汇集投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资、经营、管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种 信託基金。REITs投资的房地产涵盖各种行业,如购物中心、办公大楼、停车场、酒店、医院、养老院等,其潜在收益来自于租金收入以及房地产价格增值的收 入。

       REITs起源于美国,自1960年以来已有40多年历史。目前在美国大约有190 多家上市交易的REITs,总资产约4390亿美元,这些REITs在主要交易所上市交易。加拿大的第一只REIT在1993年推出,20年后的今天,发 展到40多家REITs,最大5家REITs的市值,占加拿大REITs市场的一半。RioCan是加拿大最大的REIT,在加拿大拥有接近300个商 场、在美国拥有31个商场的股权,目前收益率是5.6%。

       二、投资 REITs有哪些优势?

       REITs 具备收益稳定、分散风险、流动性强、税务优惠等优势。

       1. 收益稳定

       REITs的现金流,主要来自租金收入、管理维修费用及承租率等,收入相对稳定,加拿大的REITs通常将当年度75-90%的收益以股息的形式分配给股东,所以投资REITs每年将享有稳定的现金收入。

       2. 分散风险

       REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的,能够合理地选择投资的项目,并能 对其进行科学的管理,从经营管理上大降低了投资风险。其次由于基金的规模比较大,因而能广泛投资于各种类型的房地产专案,从而分散了投资风险。此 外,REITs与其他股市、债市资产的相关系数低,在资产配置中加入REITs,可以降低整个投资组合的风险。

       3. 流动性强、变现性高

       直接投资房地产,金额较高,还要透过仲介机构,手续繁琐,且变现性不好。REITs的交易在证券交易所进行,就像买卖股票一样。流动性、变现性都胜过投资不动产。此外,REITs的投资门槛较低,一般投资人都可参与其中。

       4. 税赋优惠

       相比利息收益,REITs收益有更多的税赋优惠。投资REITs每月获得的现金流,至少有一半是本金返还,无需交税。

       5. 简单、便捷

       REITs投资人是很多物业的业主,却没有普通业主的烦恼:不用担心物业空置,不用害怕遇到不良租客,也不会有租客大半夜打电话,投诉网路不通畅或是洗手间漏水。

       三、投资REITs的不利因素

       投资REITs除了受经济周期、资金流向等因素的影响外,还有其他一些缺点:

       如果在非註册投资账户里持有REITs,T3表通常要在4月的第1个星期才会收到, 或许会影响到投资人的报税。此外,每月所收的现金流中,相当一部分是本金返还,无需报税,但购买REITs的成本也会相应减少,投资人需要不断自行记录、 调整REITs购入成本,以便最后卖出时,可以准确地计算资本增值。要想避免这个麻烦,最好在註册类账户里投资REITs,比如RRSP、TFSA等。

       一般投资房的租金收入,可以算作投资人当年的“工作收入”,可以获得相应的新的RRSP投资额度,但是REITs不同,虽然每月派发的收入大多数也是租金收入,但是却不能算作是“工作收入”,无法获得新的RRSP投资额度。

       如果房地产的价值下降,REITs的价格会迅速回落,因为投资商业房地产的资金通常是来自银行贷款。所以REITs都会收到市场波动的影响。事实上,收益率越高的REITs,波动就越大。

       四、如何投资REITs?

       除了在交易所购买上市交易的REITs外,投资人也可以购买以REITs为主要投资 标的的基金,REITs的ETF等。基本上,要挑选好的REITs,除了要留意不动产管理团队的经营能力外,还要看REITs的投资是否多元化,是否足以 分散风险。另外,REITs的获利能力也很重要,营运现金流,可分配现金、投资价值等,都是需要考量的要素。
 

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