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海外房产投资--加拿大房贷政策现在什么样?

海外房产投资--加拿大房贷政策现在什么样?
时间:2013-08-02 作者: 来源:

        海外房产投资--加拿大房贷政策现在什么样?

 

      “加拿大房屋贷款政策收紧了,买家开始观望了,成交量降低了。”类似的文章和评论已经充斥了加拿大的各类媒体和社交网站。笔者浏览了很多华人社区的所谓媒体上的相关文章和评论,很多内容是只知其一不知其二,没有给华人社区一个清晰准确的信息,因此很可能会误导消费者,甚至使部分人蒙受损失。加拿大住房贷款总体政策是什么,对目前的地产市场有哪些影响,消费者该不该现在入市买/卖房呢?
 

      从加拿大房屋贷款的监管和政府规定来看,能够影响银行房屋贷款政策的力量主要来自于四个方面:财政部/CMHC,银监会,央行,以及商业银行/其他非银行金融机构。财政部可以用行政命令指导CMHC的贷款保险政策;银监会有权制定商业银行房贷政策审批标准指导意见;央行有权调整银行间隔夜拆借利率;商业银行有权自己修改房贷政策和风险偏好。今天我们讨论的是普遍现象,因此,仅限于由于政府/CMHC和银监会政策调整对加拿大房屋贷款政策以及地产市场的影响。



       由于政策紧了又紧,在过去4年里,有些政策不是一次收紧,因此笔者以目前的情况为例,来解释贷款的审批标准和大致金额。


       在加拿大有可证明收入的居民或非居民(持工签),如果申请5年期以下的固定利率,或各类浮动利率贷款,商业银行将使用央行公布的5年期固定利率的挂牌利率作为评估贷款能力的利率。这一政策从2012年10月31日起执行,所有受银监会监管的银行都会执行这个政策。简单地说,这个政策出台之前,很多银行根据自己的授信政策,使用3年期固定利率作为评估借款人借款金额的利率。例如,3年期固定利率3.85%,5年期固定利率5.24%时,政策改变前后,对借款人的借款能力影响是非常大的——之前可以最多借到家庭税前收入的6倍,之后只可以借到收入的5倍以下。以收入6万元的家庭举例,如果首付款9万,没有任何其他家庭债务,有能力购买45万的房产;政策收紧之后只能买40万以内的房子。细心的读者可能会发现,这个政策有一个例外,就是,如果借款人申请5年期或5年以上固定利率的按揭贷款,则不适用于上面的政策。这个家庭收入6万的家庭,如果不改变原来的购房计划,则可以选择5年期以上的固定利率按揭贷款产品,依然可以买到45万左右的房产。由此可见,由于房贷政策收紧,消费者的选择越来越少,因此,买房需要早作打算,越是观望,举棋不定,成为房主就机会越少了。



       没有可以证明的收入,如,新移民,以及持留学签证,访问签证(超级签证)的外国人,或收入无法证实,如,报税较低的自雇人士,持工作签证但没有收入证明的外国人,最低首付款比例为房屋市场价的35%。这一规定从2012年10月31日起执行,受银监会监管的金融机构都需要执行。新移民政策以往各银行都不相同,要求最低首付25%-35%,新政策执行之后,全部最低首付改为35%。至于自雇人士,新政策执行之前,很多银行对自雇人士网开一面,没有严格按照报税收入评估借款人能力,使很多自雇人士,在只交25%首付的情况下就可以申请到房价75%的按揭贷款,这种会越来越少了。

 

 

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